Sektor properti Indonesia diproyeksikan menghadapi tantangan serius pada tahun 2026, setelah periode relatif stabil pada tahun-tahun sebelumnya. CEO Leads Property Services Indonesia, Hendra Hartono, secara kritis memproyeksikan potensi penurunan pasar (downturn) sekitar 10 persen yang dipicu oleh berbagai faktor makroekonomi dan sentimen pasar yang menurun. Analisis ini bukan sekadar angka, melainkan cerminan dari meningkatnya risiko kredit, pelemahan mata uang, dan tekanan terhadap daya beli masyarakat. Ancaman Makro dan Penurunan Sentimen Pasar Proyeksi downturn 10 persen pada 2026 didasarkan pada indikasi fundamental yang perlu diwaspadai oleh pelaku industri dan investor properti. Salah satu alarm utama adalah potensi kenaikan kredit macet atau Non-Performing Loan (NPL).
Isu ini tidak hanya datang dari sektor perbankan konvensional, tetapi juga dari fintech dan venture capital. “Semua pada teriak mengenai NPL. Termasuk juga yang namanya fintech-fintech atau venture capital. Peningkatan NPL ini menunjukkan adanya penurunan daya beli dan kemampuan bayar masyarakat,” ungkap Hendra menjawab pertanyaan Kompas.com, Kamis (20/11/2025). Kenaikan NPL mencerminkan bahwa meskipun pasokan properti tersedia, kemampuan masyarakat untuk menyerap produk melalui mekanisme kredit (KPR) tertekan, yang berpotensi melambatkan serapan unit, terutama di segmen menengah.
ndisi Rupiah yang cenderung melemah juga menjadi faktor penekan. Meskipun infrastruktur terus dibangun, Hendra menyoroti ketiadaan kepercayaan (confidence) masyarakat terhadap kondisi ekonomi secara keseluruhan. “Terlihat juga dari Rupiah yang terus melemah. Walaupun infrastruktur bertambah, tetapi tidak diimbangi yang namanya confidence masyarakat terhadap ekonominya sendiri,” tambahnya. Sentimen negatif ini dapat menyebabkan penundaan keputusan pembelian properti, baik oleh end-user maupun investor.
Pengembang pun cenderung menunda peluncuran produk baru atau ekspansi, untuk mengantisipasi daya beli yang menurun. Tumpuan Stabilitas 2026 Di tengah proyeksi downturn sektor properti, subsektor atau segmen industrial dan logistik justru diproyeksikan menjadi tumpuan stabilitas, didorong oleh tren geopolitik global. Head of Industrial Services Leads Property Services Indonesia, Esti Susanti, memaparkan data yang kontras. Permintaan sewa gudang dan pabrik di Jabodetabek per kuartal III-2025 melonjak hingga 81.000 meter persegi.
Lonjakan permintaan ini didorong oleh gejolak geopolitik global dan strategi relokasi industri China Plus One. Menurut Esti, perusahaan China mencari basis produksi untuk ekspor guna menghindari tarif tinggi (Trump Tariff) 47 persen. “Makanya mereka memilik buka pabrik di Indonesia,” ungkap Esti. Faktor lain adalah preferensi penyewa yang mayoritas memilih sewa sekitar tiga hingga lima tahun, karena ingin meminimalkan risiko investasi awal dan segera bisa beroperasi alias time-to-market.
Leads Property Services Indonesia mencatat, permintaan melampaui ketersediaan, terutama untuk jenis bangunan pabrik siap pakai atau ready-to-use factory.
Adapun perbandingan permintaan pabrik sewa pada Semester 1-2023 hingga Semester II-2025, permintaan sewa pabrik dan gudang di Jawa Tengah dan Jawa Timur melambung dari 12.000 meter persegi menjadi 132.000 meter persegi. Sementara di Jawa Barat dan Banten, permintaan pabrik saja meningkat dari 19.000 meter persegi menjadi 81.000 meter persegi. Adapun total pasokan gudang dan pabrik sewa di Jakarta dan sekitarnya mencapai 2,5 juta meter persegi.
Sayangnya, pasokan pabrik sewa di Indonesia sangat terbatas, sehingga menghambat potensi sektor ini untuk mencapai pertumbuhan maksimal. Di Jakarta dan sekitarnya saja, lebih dari 90 persen pasokan yang ada berbentuk gudang (distribusi), bukan pabrik siap pakai. “Itu merupakan obstacle pertama yakni mayoritas pasokan merupakan gudang, bukan pabrik siap pakai. Oleh karena itu, pengembang harus bersedia mengonversi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) menjadi pabrik atau multi-functional building,” papar Esti. Kedua, keterbatasan utilitas industri, terutama pasokan gas, di kawasan industri baru. Ketiga, birokrasi, regulasi, dan pelaksanaan di lapangan yang menjadi hambatan utama bagi investor asing, meskipun sistem Online Single Submission (OSS) tersedia.
“Dampaknya, bukan ukurannya ada. Bagaimana pelaksanaannya? Birokrasinya terlalu banyak. Ini yang harus diperbaiki, baru bisa investasi. Bukan hanya ke pabrik, ya, tapi ke seluruh institusi negara Indonesia,” kritik Esti.
Rekomendasi Kebijakan dan Strategi Pengembang Untuk menghadapi tantangan 2026, terdapat dua aspek kebijakan yang direkomendasikan Leads Property Services Indonesia.
Pemerintah perlu mempertimbangkan instrumen stimulus yang efektif, tidak hanya PPN DTP, tetapi juga BPHTB dan regulasi yang mempermudah perizinan dan menjamin kepastian waktu bagi investor, misalnya, jaminan perizinan keluar dalam 3-6 bulan.
Kemudian fokus pada pasar domestik. Perusahaan asing, khususnya China, yang memproduksi barang untuk pasar Indonesia, bukan sekadar re-export, lebih solid dan bersedia memenuhi Tingkat Komponen Dalam Negeri (TKDN) tinggi, serta membeli lahan. “Nah, pemerintah harus memprioritaskan insentif bagi investasi jenis ini,” imbuh Esti. Proyeksi properti 2026 menjadi periode ujian stabilitas makroekonomi dan kesiapan Indonesia dalam memperbaiki iklim investasi, khususnya pada aspek birokrasi dan kepastian hukum.
Sektor industrial akan menjadi penyangga utama, sementara sektor residensial harus berjuang melawan penurunan daya beli.
Berikut kondisi pabrik sewa untuk industrial dan logistik:
Bekasi
Pasokan total: 1.300.871 meter persegi
Bangunan yang bisa dikembangkan jadi pabrik: 76,26 persen.
Tingkat hunian: 90-92 persen.
Karawang & Purwakarta
Total pasokan: 694.670 meter persegi
Bangunan yang bisa dikembangkan jadi pabrik: 86,57 persen.
Tingkat hunian: 90-92 persen.
Cilegon
Total pasokan: 86.640 meter persegi.
Bangunan yang bisa dikembangkan jadi pabrik: 100 persen.
Tingkat hunian: 90-92 persen.
Bogor & Tangerang
Total pasokan: Rendah
Bangunan yang usia dikembangkan jadi pabrik: 20-40 persen.
Tingkat hunian: 99 persen
sumber: KOMPAS.com
